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万科张纪文:未来10年中国房地产只有两条路

点评

科技传媒网 科技新闻 2016-11-29 10:31

张纪文认为,10年后有一样东西大家一定不会关注,那就是销售额,因为没有任何意义。所有的开发商在向不动产商转移过程中,面临两条路的选择,第一条路,叫资本化

【编者按】本文基于“城市产生和发展都是基于效率形成的”这一要领,总结出过去10年城市发展的路径,推导出未来10年中国城市化发展的方向,并点明万科为什么转型城市服务商、为什么拒绝资本化的真正原因。

本文发于公众号见地,作者为张纪文;经亿欧编辑,供行业人士参考。

01丨房地产不是城市发展的主因

如果一个城市发展的主因是房地产的话,那么鄂尔多斯现在就是中国最繁荣的城市了。房地产只是城市发展的细枝末节,只是发展的结果,不是主因,那么我们需要追根溯源去看主因是什么。

第一,过去10年,由于产业和企业的导入,使得珠三角的城市新增人口成为城市的主流,人的结构、新增人口的支付能力、产业未来变更能力都发生了很大的改变,而这也是一个城市发展最重要的核心所在。但是外来型人口带来的产业格局的改变只是表象,城市基础人群的改变才是根本,这样的改变也带来了珠三角人口结构的改变。

第二,过去10年,是从传统单一城市发展向城市群发展最关键的十年。如果把整个珠三角,广州、深圳、东莞、佛山、中山、珠海等等城市的人口画一个标识,定位在地图上的话,会发现一个改变:他们在向珠江口迁移,而且密度发生了根本改变。

第三,过去10年,交通的发展使人与人之间的距离在拉近。过去从广州到深圳要两个半小时,但现在高铁只需要半个多小时。在过去5-10年,所有人口和产业的改变将会导致整个珠三角变成一个大城市,像大东京、大伦敦。未来我们不再像过去一样,讨论单个城市的发展会怎样,而会讨论他们在整个都市圈结构中的发展会怎样。

因为人口和城市结构发生的改变,使得每个城市的产业从独立成型到协同发展,在这个基础上,人怎样变迁,才会导致房地产怎样变迁,房地产只是这些所有事情的结果。

02丨中国房地产发展已无先例可遵循

房地产商总会被人问起:你们觉得城市里未来哪块土地会升值?这不是我们考虑的范畴。说实在,我们碰到的最大麻烦是,中国已经在全球产业和城市发展上找不到先例了,已经学不到任何有益的经验了。

从时间的维度,过去20年,我们在课堂上学到的经验,是美国如何用100年完成了欧洲270年的城市发展,但现在,中国用了30年时间就将欧洲270年和美国100年的城市发展过程都完成了。

从量的维度,中国在过去30年发展过程中城市化人口总量相当于之前欧美城市化人口的总量;在30年前,人们把百万级人口当作是超大型城市,但是现在,百万级人口只是“像个城市”的起点,这些都导致中国在城市发展过程中,已无逻辑可循。所以我们会看到一些专家说,我预测了一个城市的发展,但发展的程度超过我的想象。要成功“预测”的办法是什么呢?对不起,我们已经没有这样可模仿的“先例”了,我们不得不尝试再做出一个可行性的模型去完成这样的“预测”,针对不同人群怎样建立这样的模型。

但是我们可以看到一件事情,城市与城市之间的距离,如果用一百公里计的话,公路年代以1小时时间圈来界定,然而就在5年前,美国用高铁来颠覆了。高铁发展使得如今全球城市基础理论发生了颠覆性的改变。城市与城市之间的能级搭配被这样一个高速工具给重新梳理了。

对于未来5-10年的发展,我们最多能看到趋势。将趋势搁置下来,我们面临的问题是:单就珠三角而言,其面临的产业、新增人口的集聚程度,远远超过过去中国任何一个时期,我们没有什么经验可以遵循,去面对这样的变化和发展。

但我们知道,城市产生和发展都是基于效率形成的,我们必须使得人与人之间的交流有更高的效率,城市才有可能更快地持续成长,这效率的提升则很大程度上基于更高速运行的轨道、更密集的产业和更快速传播的互联网的影响。

更高效率的形成,是我们面临的一个重要问题。比如万科做物流,这个行业过去五十年形成的经验每天都在刷新,组织结构和供应结构在刷新。当然,大家能更直观地感受到的,是房价在刷新,哪个城市房价非常高一定是因为这个城市创造的效率非常高,与这个城市的规模和位置无关。

再过30年,珠三角会发展成什么样,不可想象。

03丨城市与城市之间的边界会越来越模糊

过去5-10年,每个城市每五年的规划报告,都会对城市剩余空间做一个规划,向东发展向西发展,做成一个城市里的整体布局。可是未来10年,每一个城市想要独善其身的可能性几乎为零。城市与城市之间的无缝连接使城市之间的协同变得非常重要。

举个例子,10年前从广州到佛山的路都是“断头路”,佛山害怕资源被广州抢走,但现在不一样了,地铁都直接开过去了。我们还说自己是哪里人吗?我们在佛山南海,还说这个房子是卖给广州人吗?这个观念已经淡化得非常多了。城市与城市之间的边界,从原来非常强势的行政边界概念外,在老百姓心中已经不那么明显了。

深圳和东莞的连接,在上一次产业迁移的过程中,已经完成过两轮。现在是第三轮。人们说“东莞一扫黄,东莞就完了”,但现在大家看到,东莞没有完。东莞七八百万人,就算走掉了三百万人,还是个五百万人口级别以上的城市,这些人在生活,不断地创造出新的东西,支撑了整个城市的发展。

所以我个人非常看好东莞,未来深圳和东莞之间,不是说谁会成为谁的后花园,而是成为一体化的大城市,除了行政区域划分外,就人口而言,未来城市与城市之间的边界一定会越来越模糊。

广佛之间、莞深之间,甚至珠海和中山之间,边界都会越来越模糊。单一城市要做新城,是不可能的了,从城市增量发展的方向看,我觉得会是这样的趋势。

04丨城市人口增长结构发生改变:由外来型转为内生型

我谈珠三角,总是在谈莞深、广佛、中山和珠海,为什么?从我个人观点,无论是惠州河源江门肇庆阳江,从城市发展的过程中进入衰败期是早晚的事情,因为效率太低。除非珠三角的人口从1亿变到2亿,但再过10年也达不到这个数。

我们能支撑最有效率的范围,是让已建成的区域效率变得更高,这样就会形成人口黑洞。我们看到,在外边缘的城市已经成人口增量下降变为人口下降,而且今后会进一步加深这个趋势。

城市发展会到另一个阶段,不是重塑一个新区,而是重构一个旧区,将最有效率的核心区造就得更有效率。

因此,未来5-10年,城市边界会更模糊是一个大的趋势,另一个趋势是,珠三角集聚区的新增人口是内生型人口,或者是从城市的一边迁移过来的人口。

在过去二三十年间,外来型新增人口最需要的是居住,所以那个时候房地产最快得到发展的是居住空间,而未来内生型人口增长的时候,房地产行业新增的需求就是改善型房子要做得好一点。

这样一来,人对城市功能的配套需求就会明显强于过去,所有城市配套都将进行巨大升级,在已经发展成熟的区域会发生一次城市基础配套的颠覆性改变:交通、商业、教育、养老、服务等。

一个明显的例子是,东莞扫黄后留下的城市中心服务功能将面临升级改造,我相信未来东莞会有城中新型小镇的诞生。

城市新增人口结构由外来型转为内生型后,城市里各个功能区配套亟需升级改造,将会是未来5-10年最大的改变。

05丨万科非常有机会成为创造下一个奇迹的城市配套服务商

城市房价过高,人口溢出了怎么办?城市房价为何高,是因为产生的效率远高于其他城市,使得有人支撑这个城市,是增量的溢出;假如这变成一个趋势,房价持续不断地增加,而本身城市新增的效率又跟不上房价上涨的趋势时,就会造成城市发展过程中的悬差。

这样悬差的典型,是香港。香港的房价非常高,是因为效率远远高于内地城市。香港还没有那么开放的时候,作为整个珠三角甚至整个中国支撑区、枢纽区,香港效率不断地提高,但当其他城市效率赶上香港时,香港的效率就显得低了,它的房价就会导致城市的衰败。

我们可以看到,在历史上几乎所有城市的衰败,除了战争因素、自然因素导致的,都是因为在城市效率持续增高的过程中,增量覆盖不了成本时,城市就垮了。

所以当我们关心城市房价高企是否会出问题时,不用担心房价高到哪里,只需要关心一个问题:城市发展中创造价值时新增的效率和财富,增量是否持续在一个维度上,如果不是,除非它有能力让房价下来,否则城市就衰败了。

一般来说,城市衰败到那个地步,人们才会意识到这一点。到了那时,城市就会自救。

万科正在转型为城市配套服务商,如果没有那么多事情发生,如果顺利走下去,产业资本和知识资本得到平衡,所有价值创造都能得到尊重的话,也许5年后,你们会发现万科不是一家房地产公司了。

万科已经具备了不是一家房地产公司的所有资源和素质,但这件事如何发生和发展,我们不知道。万科曾经创造了房地产行业过去三十年的奇迹,也非常有机会、也是唯一有可能创造下一个奇迹的城市配套服务商。我们希望这件事能发生。

10年前,万科只是百亿企业时,就已经几乎踩准了珠三角最好发展区,几乎踩准了人口结构和产业结构所导致的所有变化。这都是因为我们对未来有期望,我们对未来有安排。我们已经提前完成了布局。

但是未来会发生什么呢?城市已经从制造为主的第二产业发展到以服务为主的第三产业,而如何做好服务,是所有从黄金时代舒适区走过来的发展商,未来5-10年要面临的最大挑战。

10年后有一样东西大家一定不会关注,那就是销售额。因为没有任何意义。所有的开发商在向不动产商转移过程中,面临两条路的选择,第一条路,叫资本化;第二条路,叫服务化今天所有的开发商会分成两条路走下去,各有各的归属,但谁存在更有价值,我相信是后者,因为服务是创造价值的,资本只是一个杠杆。

原文链接:http://www.itmsc.cn/archives/view-137200-1.html
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(责任编辑:夏喧)

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